「しあわせの家」について考えてみましょう!(その2)

  • 投稿日:2017年 4月28日
  • テーマ:住まい


Happy_family

麗澤大学経済学部教授 清水千弘より

「家を買って幸せになる人と不幸になる人」

もう少し投資について深く考えてみましょう。
投資から得られる利得は投資期間中に発生するキャッシュフロー、つまり家賃収入と(価格が上昇していれば)売却時に得られる売却益から構成されます。そうす ると、たとえ価格が下落し、売却益がマイナスであったとしても、投資期間中の家賃収入の合計が売却損よりも上回っていれば、投資の利得はプラスだということが出来ます。

これを自分で利用するということで考えれば、キャッシュフローは住宅に住むことによって得られる「満足度」「しあわせ度」となる。住むことによって得られ た「しあわせ度」の合計がゼロのような人は(またはそのようなしあわせを重視しないで購入したような人は)購入後に発生する建物の「経年減価」やマクロ環 境の変化に伴う資産価値の変動によって「利得」が負になってしまう確率が高くなります。

逆に経年減価や人口減少などに伴うマクロ的な価格下落が発生したとしても、住むことの「しあわせ度」が十分に大きければ、そのような住宅投資によって利得を得ることが出来るのです。

そう考えるといくら経年減価が発生しようとも、価格が下落局面にあったとしても、住むことで「しあわせ」であれば投資をすればいいのです。
もし、資産価格の上昇だけが住宅を購入することの利得であるとすれば、今の日本では経年減価率が大きく、マクロ的には大きく上昇することがないため、家を買った人は不幸になってしまうでしょう。
またこのようなことに焦点を当てて政策立案をしようとすると、経年減価率を小さくしようとか資産価値が落ちないようにしようといったことが論点の中心にな る。(※この問題に関しては今後、「日本の住宅の寿命」、または「2040年の住宅価格」といったところでわたしの研究に基づきその成果の一部を紹介した い。)

このような視点に立ったときに、どのタイミングで住宅を買うべきかということは、経済的な基準以外の判断軸が大切となってきます。この問題に関しては、経済学では使用者費用という問題となります。この問題に関する研究成果は、後日「住宅の買い時」といった課題のもとで整理します。

続く・・・


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